投资意向书签好，我们便直接打道回府了，毕竟离开了一个星期了，家里也有一些事情等待处理。

媛媛她们几个估计是玩得累了，基本上上车以后没多久便睡着了，所以一路上挺安静的。

不过到家以后便碰到正好过来的大哥他们一家，我这才想起这是正好忙了一个星期了。

有大嫂和四姐在，做饭的事情基本上就不用我们操心了，所以我和媛媛还有大哥便带着安安在露台上喝茶，我们也简单的将这次抚州之行的情况说了一遍。

“矿山这个投资哪怕再加上再加工项目，这回报率稍微有些低啊。”大哥不由得说了句。

“是啊，我是一直相信你的决定的，这几天你一直在忙我也一直没问，是什么原因你决定投资这两个项目的？这有点不像你的风格啊。”媛媛也是好奇地问道。

我一边给两人添上茶水一边分析道：“我们现在的资金体量与当时做安厦大厦项目的时候完全不同了，这次三个楼盘回款就五个多亿了，全部盯着商业地产项目我们没有那么多出口，一般内地这种商住楼项目投资基本上只有几千万到一个多亿，如果按平均八千万甚至是一个亿来算我们需要同时投资七八个项目。”

“另外，这种项目的回报率也其实越来越低了，内地的开发现在可以说是全面开始了，像这次抚州项目的土地出让金就直接接近项目占比25%左右了，说明政府或者制单投资内地的地产商越来越多，竞争必然也就越来越激烈，像安厦大厦这样回报率的项目基本上不可能再有了，另外一点就是随着内地逐步被开发商重视，不仅仅是商业地产，商品房项目也必然会大幅度增加，所以安厦大厦这种销售速度基本上也比较难，像县城这两个商品房项目我可以预见销售周期最少会达到三年以上，这样一拉平，回报率如果是一倍的利润空间，三年平均下来也就30%左右，而且还不确定三年能确保销售完成，如果拉长到五年，那我们做这个矿产项目不是一样的意思了？”

“当然这种项目目前最大的优势自然是周转速度快，但是同样的也会带来另外一个问题就是我们基本上得一年到头到处去找项目，但是一旦碰上像我们县这样同时开盘几个商品房项目这个周转率就降低了，所以整体来说这两种情况基本上都不是我们愿意看到的了，像我老家那个商住楼项目算是特例，如果不是政府要大力支持数码城的发展并在电视上做了两次报道，我们当时正常销售估计也就一半左右，那就极有可能是两年到三年的投资周期，我们是不担心回款，问题是两三年销售周期这个时间越来越不可控了，像樟树这个项目今年能销售完成就是理想的了。”

“所以你觉得商业地产的风险已经越来越大了对吗，那你为什么又投资抚州这个商住楼项目呢？”媛媛依然有些不解。

“抚州这边两个原因，一方面是这边依然是第一个商住楼项目，和安厦大厦比较像，另外就是林书记的个人风格确实是优先发展工业的，所以我不担心短期内有大量商品房项目推出，其实在确定之前和我林书记聊了一下这边已经推出两个商品房项目，林书记是皱眉的，明显不是赞同这样的方式，所以那边的商住楼项目就算没有安厦大厦销售快，但是一年到两年内销售完成肯定是没有问题的，不过这有可能是我们最后的一个商住楼项目了，一方面我们的政府这块的资源范围内已经基本上不会有了，除非是像曾总他们这些商业伙伴的关系，但是就算是这些关系一方面得和他们合作，另外就是现在已经04年了，一线城市的商品房、商住楼、工业地产这些基本上都投放差不多了，只不过开发周期可能会相对比较长，接下来这些房地产商就会盯着内地了，他们首先会选择商业地产和商品房项目，所以我们在房地产这块机会不多了，矿山和再加工这就是一个比较好的机会，一方面我们可以分散投资，另外一方面这个项目是一个相对长期的项目，按配额开采可以开采80年以上，这还不包括有可能还有未探明的储量，当然再探测到新的储量还需要交费用，但是就算没有了，80年下来总回报率也相当可观了，我们两个项目一起做回报率最少20%，80年下来也是16倍了，这个很稳定的干嘛不做。”

“你是说我们不再做商住楼项目，甚至不做房地产项目了？”

“机会不多了，我原来以为最少要到明年的，但是从今年的感觉已经在提前发生变化了，这个是市场、房地产商、政府多方面的原因，而且按我原来的判断，商品房项目的黄金期大概还有四五年，白银期也不会超过十五年，商业地产就得看电子商务的发展速度了，估计还有个十年左右，工业地产会相对稍微好一些，这个主要是工业地产一般建厂就相对稳定，不会轻易搬走，所以这块如果是比较好租赁的地方还是可以做的，我们估计只能有机会的话就捡点漏了，毕竟我们不算是专业的房地产商。”

“你们也可以了，不要期望太高，现在你们这几个项目加上湖南的工业厂房，总资产已经十几个亿了吧，确实像小夏说的一样，有机会就做点，没把握就别掺和了，像县城这两个商品房项目，如果小夏投了第一个，紧接着推出第二个，搞不好五年都卖不完，那还不如直接做矿山项目稳妥些，虽然我不太懂商业这块的，但是县城这样的例子还是看得明白的，像这种情况如果你们不知情的情况下陷进去了就不好了，像林书记你们熟悉，他也不会在短期内调动，这种确实是算有把握的。”大哥可能是担心媛媛想岔了，所以也劝解道。

“这个我懂的，小夏做决定我都没有过问，只是好奇他为什么这么做而已，我还是相信他的判断的。”媛媛倒是确实没有质疑的意思。

“矿产有一个最大的优势就是不可再生性，因为这个所以也就决定了基本没有竞争，只要拿下来了就不担心市场竞争的风险，不像房地产，比如说我们县城这两个商品房，一前一后的推出来，就有了竞争，这样的竞争在市场潜力有限的情况下就会可能无限拉长销售周期，如果是三年销售完还好，如果拖到五年甚至更久，这种回报率虽然有可能因为房价的上涨而弥补周期的损失，但是不可控因素就增加了，而且我们也有分散投资的需求，十几个亿全部堆在商住楼项目上面是不安全的。”

这算是一次简单的复盘了，大哥确实是家长一样，一直比较关心我们的投资决策，基本上每次重大的投资决策以后我们都会讨论一下。